海砂屋律師推薦｜傾斜屋律師推薦｜林明侖律師 | 林明侖律師-協恆國際法律事務所

買房後才發現房屋疑似為海砂屋（檢測發現混凝土氯離子含量異常）或傾斜屋（檢測發現傾斜率超過一定標準），往往同時涉及房屋安全、交易價格及法律責任。此時不宜只憑肉眼判斷，也不宜在尚未保存證據前直接修繕或拆除疑似瑕疵部位。

處理海砂屋、傾斜屋買賣糾紛，通常需要綜合檢視房屋檢測或鑑定結果、買賣契約、不動產說明書、現況確認資料、交屋時間、賣方是否曾作品質保證，以及賣方是否知悉相關瑕疵等因素，再判斷是否可能主張解除契約、減少價金或損害賠償。

林明侖律師長期處理不動產及海砂屋相關訴訟案件，對於海砂屋減少價金、契約解除、瑕疵擔保及損害賠償等法律問題，會依個案資料協助當事人評估適當的法律處理方式。

所謂「海砂屋」一詞，在法律上並沒有這樣的名詞規定，只是一般民眾約定俗成的泛稱。在海砂屋爭議中，賣方常會主張所謂「海砂屋」專指用海砂建成的房屋，若不是海砂建成，即便氯離子含量超標也不算海砂屋。
這樣的說法其實是錯誤的，除非契約有特別約定「海砂屋」的定義，否則房屋到底是不是用「海砂」蓋的並不重要，重點是房屋的氯離子含量有沒有超過國家標準規範值。只要氯離子含量超標，就會構成民法規定的「瑕疵」，而有瑕疵擔保相關規定的適用。可以參考最高法院90年度台上字第1460號判決意旨：「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵」。

判斷海砂屋的標準？
氯離子含量的國家標準規範值最早是在83年才訂立，後續也經歷多次修改（87年、104年都有提高標準）。
83 年：氯離子含量小於 0.6 kg/m3 。
87年提高為：氯離子含量小於 0.3 kg/m3。
104 年再提高為：氯離子含量小於 0.15 kg/m3。

在海砂屋糾紛中，若買賣合約中已經明訂海砂屋的檢測標準，當然就以合約中明訂的標準為準。因此簽約時要特別注意！買方為確保權益，務必要求要用最新的檢測標準（按：本文寫成時，最新標準是104年1月13日的修訂的CNS3090「0.15kg/m3」，也就是每1立方公尺中不得超過0.15公斤）。

那不幸買到買到海砂屋的時候怎麼辦呢？
買方在買受房屋之後有「檢查通知義務」，依法要盡速確認屋況有無問題，若發現房屋有鋼筋腐蝕、白華、析晶、剝落等疑似海砂屋現象，務必要趕快委託專業鑑定單位進行海砂屋檢測。若確認買到的真的是海砂屋，也要立即依法通知賣方，並於通知賣方後的6個月內主張解除契約或請求減少價金。如果是賣方保證不是海砂屋，或者賣方故意不告知海砂屋瑕疵的情況，買方另得主張損害賠償。
簡單來說，在買到海砂屋的情況，買方依法通知賣方之後（需在「發現瑕疵後6個月內」或「交屋後5年內」），為保障自身權益有三種選擇：
1.主張解除契約，返還款項。
如果海砂屋問題已達到一定程度，或買賣契約本身有明確約定，在符合條件的情況下，可能涉及契約解除問題。
但是，「發現海砂屋」並不等於「一定可以退屋」。解除契約是否成立，仍須依買賣契約內容、瑕疵程度、房屋實際狀況、是否達到解除要件及其他法律因素判斷。

2.請求減少價金。
如果房屋仍可使用或補強，但存在影響房屋市場價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵，實務上可能涉及減少價金。因此，如果買方希望主張價金減少，通常需要有充分的檢測、鑑定或估價資料，證明瑕疵對房屋價值所造成的影響。

3.請求損害賠償。
如果賣方曾經保證房屋品質，或有其他可歸責於賣方的事由，例如故意隱瞞重要瑕疵，可能另外涉及損害賠償責任。損害賠償的範圍則要依契約關係、證據及實際損害狀況判斷，並非所有海砂屋案件都能以相同方式計算。

關於海砂屋爭議處理之詳細介紹可參：
買到海砂屋怎麼辦？海砂屋爭議處理詳盡解析 不動產律師教你爭取權益！(上)
買到海砂屋怎麼辦？海砂屋爭議處理詳盡解析 不動產律師教你爭取權益！(下)

所謂「傾斜屋」一詞，在法律上並沒有這樣的名詞規定，一般泛稱有傾斜現象的房屋。

在傾斜屋爭議中，賣方常會主張房屋傾斜情況不嚴重，不影響生活居住，不能算是瑕疵。那到底什麼樣的傾斜情況才算是瑕疵呢？
事實上，傾斜屋的重點在於「傾斜率」，若傾斜率超過一定標準，法院認定構成瑕疵的機會越大。一般會參考各地方政府對於建築施工損鄰事件爭議的處理規則標準。以臺北市為例，根據「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」所提到的傾斜屋工程性補償，大致可以分成三種情況：
1、房屋傾斜率低於1/200：修復
2、房屋傾斜率介於1/200～1/40間：結構安全影響評估及修復補強
3、房屋傾斜率超過1/40：重建

那買到傾斜屋的時候該怎麼辦呢？
跟上述海砂屋情形類似，簡單來說，在買到傾斜屋的情況，買方依法通知賣方之後（需在「發現瑕疵後6個月內」或「交屋後5年內」），為保障自身權益有三種選擇：
1.主張解除契約，返還款項。
2.請求減少價金。
3.請求損害賠償。

關於傾斜屋爭議處理之詳細介紹可參：
買到傾斜屋怎麼辦？買賣房屋後發現是傾斜屋怎麼辦？買到傾斜屋可以求償嗎？傾斜屋爭議處理詳盡解析 不動產律師教你爭取權益

以下情況，建議及早找熟悉不動產訴訟及房屋瑕疵爭議的律師分析：

買房後發現房屋疑似海砂屋、傾斜屋。
氯離子檢測結果異常，或室內感到有傾斜現象，但賣方否認房屋有瑕疵。
房屋出現混凝土剝落、鋼筋外露、裂縫或其他異常現象。
賣方或建商未在交易前告知海砂屋或相關結構問題。
買賣契約載有「現況交屋」或其他瑕疵免責條款。
房屋經鑑定後，買方與賣方對修繕、補強或賠償金額無法達成共識。
建商、屋主或仲介對房屋狀況的說明與實際檢測結果不一致。
已發現海砂屋、傾斜屋一段時間，不確定自己的權利是否仍可主張。

海砂屋案件往往同時涉及工程鑑定與法律責任，律師不負責取代技師或建築師的工程判斷，而是協助將鑑定結果與買賣契約、交易資料及法律責任連結起來，形成完整的法律主張。

海砂屋、傾斜屋買賣糾紛法律諮詢：協助分析房屋檢測資料、買賣契約及交易文件，確認可能涉及的法律責任。

海砂屋、傾斜屋瑕疵責任分析：針對高氯離子、結構瑕疵、傾斜率、鑑定結果與買賣契約內容，評估是否可能涉及物之瑕疵擔保。

存證信函及協商：在提起訴訟前，依案件證據及法律主張協助當事人向賣方、建商或相關交易相對人進行正式主張與協商。

提出民事訴訟主張解除契約、減少價金、損害賠償：依買賣契約及實際瑕疵程度，分析是否具有相關主張的法律基礎。若協商無法解決，依案件情況評估提起民事訴訟及進行鑑定、舉證等訴訟程序。

Q1：海砂屋、傾斜屋律師怎麼選？台北海砂屋律師推薦有哪些判斷標準？
建議不要只看「推薦」或廣告，而要確認律師是否實際處理過房屋買賣瑕疵、海砂屋、傾斜屋、不動產訴訟及價值減損等案件。對海砂屋案件而言，除了法律知識，也需要理解檢測報告、買賣契約及房屋交易資料之間的關係。

Q2：買到海砂屋、傾斜屋怎麼辦？第一步應該做什麼？
建議先保存買賣契約、不動產說明書、現況確認資料、訊息紀錄及相關檢測資料，再確認房屋是否確實涉及高氯離子、傾斜或其他結構性問題。若準備向賣方主張權利，發現問題後也應儘速以律師函通知賣方，避免因時間經過影響後續權利主張。

Q3：買到海砂屋、傾斜屋一定可以解約嗎？
不一定。是否可以解除契約，要看買賣契約如何約定、房屋瑕疵的程度、是否符合民法第359條等相關規定，以及個案具體證據。部分案件可能以減少價金或損害賠償方式處理，而不是直接解除契約。

Q4：海砂屋、傾斜屋可以要求賣方減少房屋價值減損（房價下跌）嗎？
在符合瑕疵擔保等法律要件的情況下，可以主張減少價金。實際減少多少，則涉及房屋瑕疵對市場價值及交易價格的影響，通常需要搭配檢測、修復工程費用、鑑定或估價等資料判斷。

Q5：賣方說房子是「現況交屋」，買方還可以向他求償嗎？
不能只看到「現況交屋」四個字就直接判斷賣方一定免責。仍要檢查契約具體約定，以及海砂屋、傾斜屋等瑕疵是否屬於簽約時買方通常可以發現的事項。若有品質保證或故意隱瞞等情形，也可能產生不同的法律效果。

Q6：賣方明明知道是海砂屋、傾斜屋卻沒有告知，可以要求賠償嗎？
如果能證明賣方明知房屋存在重要瑕疵卻故意不告知，除物之瑕疵擔保外，還可能涉及其他損害賠償法律關係。實際責任仍要依交易文件、訊息紀錄、檢測時間及其他證據判斷。

Q7：海砂屋、傾斜屋一定要做檢測嗎？
若爭議核心是高氯離子、傾斜率等問題，專業檢測或鑑定通常是重要證據之一。但海砂屋案件不能只看單一檢測數字，也要一併確認取樣方式、檢測結果、建築物年代、適用規範及是否存在結構劣化等情況。

Q8：發現海砂屋、傾斜屋後已經過了一段時間，還可以提告嗎？
不能只用「過多久」一句話判斷。民法第356條涉及瑕疵通知義務，第365條則規定瑕疵解除或減少價金請求的期間，因此要確認交屋時間、何時發現瑕疵、何時通知賣方，以及賣方是否有故意不告知等情形，再判斷個案是否仍可主張權利。

Q9：海砂屋、傾斜屋除了告賣方，還可以向仲介求償嗎？
是否能向仲介或其他交易關係人主張責任，要看彼此之間的法律關係、是否知悉房屋問題、曾經作何種表示，以及各自應負的契約或法定義務。不能所有案件都以相同方式處理，因此需要逐一分析交易資料。

Q10：找海砂屋、傾斜屋律師前，要先準備哪些資料？
建議準備買賣契約、不動產說明書、現況確認書、房屋檢測或鑑定報告、照片、影片、廣告資料、仲介或賣方說明，以及相關訊息紀錄。資料越完整，律師越能快速確認房屋瑕疵、交易過程及可能涉及的法律責任。

林明侖律師為臺大法律系學士及碩士，97年度律師高考及格，於大台北地區執業多年，擅長處理海砂屋、傾斜屋案件，是台北首選優質不動產律師，如有相關海砂屋、傾斜屋問題，歡迎與林明侖律師聯繫討論。