明侖律師說明：
一、傾斜屋定義？判斷傾斜屋的標準？
所謂「傾斜屋」一詞，在法律上並沒有這樣的名詞規定，一般泛稱有傾斜現象的房屋。
在傾斜屋爭議中，賣方常會主張房屋傾斜情況不嚴重，不影響生活居住，不能算是瑕疵。那到底什麼樣的傾斜情況才算是瑕疵呢？
事實上，傾斜屋的重點在於「傾斜率」，若傾斜率超過一定標準，法院認定構成瑕疵的機會越大，傾斜率越大，代表房屋瑕疵情況越嚴重。因為法律並無定義傾斜屋，一般會參考各地方政府對於建築施工損鄰事件爭議的處理規則標準。以臺北市為例，根據「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」所提到的傾斜屋工程性補償，大致可以分成三種情況：
1、房屋傾斜率低於1/200：修復（應估列標的物損害部份之修復費用）
2、房屋傾斜率介於1/200～1/40間：結構安全影響評估及修復補強（應評估工地施工對標的物結構安全所造成之影響，並依評估結果估列標的物損害部份之修復補強費用，其中補強應考慮因傾斜增量所引致標的物基礎或結構之強度損失）
3、房屋傾斜率超過1/40：重建（不論損害情況如何，應依房屋重建造價估算費用）
實務上，法院也多採建築施工損鄰事件爭議的處理規則標準，若傾斜率低於1/200，經鑑定後不影響生活居住安全，那法院就不一定會認為有構成瑕疵。反過來說，若傾斜率超過1/200，通常就會被認為有瑕疵。
可以參考臺灣高等法院100年度上字第538號民事判決：「查系爭建物經原審囑託臺北市建築師公會鑑定結果，其結論認：1.關於瑕疵：…(3)傾斜：室外傾斜率測量最大為1/134（向後），室內同區塊混凝土頂版傾斜率測量最大為1/105（向後），依據「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」中傾斜率大於1/200，則需估列非工程性補償，故應列為「瑕疵」。」、「依建築師公會鑑定報告，系爭建物室外傾斜率測量最大為1/134，依據「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」規範，係屬第二級（大於1/200，小於或等於1/100），須額外估列非工程性補償率為4.426％（見建築師公會鑑定報告第12頁、第83-84頁），足見系爭建物之傾斜情形，亦屬減少價值之瑕疵，應可認定。上訴人以信義房仲公司委託俞聖衡建築師事務所鑑定結果認系爭建物作為一般住宅正常使用應無安全之虞，即認系爭建物具有通常之效用，伊毋庸負瑕疵擔保責任云云，應非可採。」。
二、發現是傾斜屋後應該怎麼辦？
買方在買受房屋之後有「檢查通知義務」，依法要盡速確認屋況有無問題，若發現房屋有傾斜現象，務必要趕快委託專業鑑定單位進行傾斜率檢測。若確認買到的真的是傾斜屋，也要立即依法通知賣方，並於通知賣方後的6個月內主張解除契約或請求減少價金。如果是賣方保證不是傾斜屋，或者賣方故意不告知傾斜屋瑕疵的情況，買方另得主張損害賠償。
可以參考民法第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、民法第360條：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」、民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」。
簡單來說，在買到傾斜屋的情況，買方依法通知賣方之後（需在「發現瑕疵後6個月內」或「交屋後5年內」），為保障自身權益有三種選擇：
1.主張解除契約，返還款項。
2.請求減少價金。
3.請求損害賠償。
因此，若發現是傾斜屋，至少要做兩次通知。建議買方要盡速委任律師寄發存證信函通知賣方，並在6個月內再次寄發存證信函主張解除契約或請求減少價金，或是另外請求損害賠償。
三、買到傾斜屋如何主張解除契約？
買賣契約中若有註明傾斜屋可以解約，則買方可以直接引用合約條款主張解約。
若買賣契約中未特別約定傾斜屋可以解約，此時買方必須依民法第359條主張解約。但要注意，若法院認為個案中解除契約會顯失公平，例如雖有傾斜但傾斜情況不嚴重，尚未影響居住安全等情況，此時買受人僅得請求減少價金。
四、買到傾斜屋如何主張減少價金？減少價值如何估算？
因為傾斜屋構成民法規定的「瑕疵」，被認為不具正常房屋之通常價值，因此買方可以主張減少價金，並依據民法不當得利之規定向賣方請求返還價金。問題是，減少的價值應該如何估算呢？
因為一般民眾以及法院都不具備鑑價的專業，所以訴訟實務上都是透過不動產估價師進行鑑定。
另外一個問題是，傾斜屋瑕疵通常只存在於房屋本身，土地本身並沒有傾斜的問題，從這個觀點來看，買方是不是只能請求建物的價值減損，而不能主張土地價值也有減損？
實務對此看法不太一致，有認為只能請求房屋價值減損的，例如：
臺灣高等法院92年度上易字第394號民事判決：「土地、房屋之交易及使用價值，雖常相伴隨而互影響，交易上亦多有將房屋與土地合併計價未予區別，惟土地、房屋無論依社會交易觀念或從民法第六十六條第一項之規定觀之，究屬可區分而屬分別獨立之不動產，而以物之瑕疵言，無論品質或效用上之瑕疵，土地及房屋均可獨立區分，是於當事人主張減少價金之場合，當應以土地、房屋各別計算之，本件上訴人主張之瑕疵僅屬房屋部分，故不應包括土地在內」。
臺灣士林地方法院105年度訴字第666號民事判決：「按土地、房屋之交易及使用價值，雖常相伴隨而互影響，交 易上亦多有將房屋與土地合併計價未予區別，惟土地、房屋 無論依社會交易觀念或民法第66條第1 項規定觀之，究屬可 區分而屬分別獨立之不動產，而以物之瑕疵言，無論品質或 效用上之瑕疵，土地及房屋均可獨立區分，是於物之瑕疵僅 存在於房屋而當事人主張減少價金之情形，除非當事人能證 明土地之價值確實受到房屋瑕疵之影響暨其影響之程度為何 ，否則實難逕認土地及房屋將同受價值貶損而減少其價金， 且此亦不因房屋是否為區分所有建築物而有異。」。
臺灣臺北地方法院88年度訴字第3476號民事判決：「土地、房屋之交易及使用價值，雖常相伴隨而互影響，交易上亦多有將房屋與土地合併計價未予區別，惟土地、房屋無論依社會交易觀念或從我國民法第六十六條第一項之規定觀之，究屬可區分而屬分別獨立之不動產，而以物之瑕疵言，無論品質或效用上之瑕疵，土地及房屋均可獨立區分，是以於當事人主張減少價金之場合，當應以土地、房屋各別計算之，因此被告辯稱本件瑕疵減少之價金，應以房屋部分計算，不包括土地在內等語，應堪採信。」。
也有法院認為價值減損應一併考量建物及土地價值，例如：
臺灣高等法院111年度上更一字第113號民事判決：「上訴人又辯以縱系爭房屋有氯離子含量之瑕疵，不及於土地，無從一併為減價云云。惟陳碧源證稱：「本件是區分所有建物，因此在考慮氯離子超標之污名化價值減損一併考量，會如此估算價值減損的原因是此區分所有建物不會立刻拆除興建、市場交易不會分離買賣，也有查閱一些法院判決及論文（系爭估價報告第49頁）是土地價格與建物一併考慮」等語（見原審卷第615頁），足徵系爭估價報告就系爭房屋之汙名化價值減損與基地合併估算，有其專業上之依據，且核與一般區分所有建物買賣，係以房屋及其所坐落基地應有部分合併計價，並未區別房屋、坐落基地應有部分各自計價之交易常情相合，上訴人此部分所辯，亦屬無據」。
臺灣高等法院108年度上更一字第170號民事判決：「房屋與土地在法律上雖屬各別之不動產，惟房屋實際上與其坐落之土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，系爭房地鑑定現況即系爭房屋坐落系爭土地上，且系爭房屋為4層樓公寓中3樓，無從單獨拆除重建，自難逕將房屋與土地分別評估價值，或將系爭土地當作空地而核算其價值，是被上訴人上開所辯，亦無可取。」。
臺灣臺北地方法院105年度訴字第2816號民事判決：「參酌一般區分所有建物買賣，係以房屋及其所坐落土地應有部分合併計價，未將房屋、坐落土地應有部分各自獨立計價出售之交易常情，確與系爭鑑定報告中所稱因現實之交易習慣，不動產交易雙方經常將土地與建物以同一契約進行交易，房地兩者只會形成一個市場價值，而非土地與建物各形成一個市場價值，且現行估價技術上，亦尚未建立完善的房地價值拆分技術等語相符，則系爭鑑定報告以系爭房屋及坐落土地併算之總體價格作為減損價格評估之基準，亦屬合理，被告就此抗辯土地並無任何瑕疵，不能認土地價值亦有一併減損云云，自非可採。」。
五、買到傾斜屋如何主張損害賠償？
若賣方曾保證房屋不是傾斜屋，或者明知是傾斜屋卻故意不告知買方，此時買方可以不請求解除契約或減少價金，而依民法第360條等規定請求損害賠償。民法第226條第1項、第227條第1項也規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
六、賣方可否主張買賣合約中已註明「現況交屋」並主張免責？
另一個常見的爭議是，若買賣合約中有註明「現況交屋」，賣方可否主張依該「現況交屋」之約款，雙方已經同意移轉的房屋條件以現況為準，故賣方不再就傾斜屋等瑕疵負瑕疵擔保責任？
其實，除非買賣雙方已經很明確以特約約定賣方不負瑕疵擔保責任，否則即便有「現況交屋」約款，仍不能免除賣方的瑕疵擔保責任。
此可參臺灣高等法院110年度上易字第348號民事判決意旨：「一般中古屋買賣交易中常見之現狀點交約款，其所謂現狀點交，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，倘出現瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，不應納入現況交屋之範疇內。系爭瑕疵諸如地磚及壁磚等空心、地排水孔淤積、洩水坡度不足、淋浴拉門滲水、電箱漏電斷路器異常、插座漏電斷路無反應等，均非買受人買受人目視、手摸或嗅聞即可得知瑕疵。故退步言，縱使認定兩造約定如一般中古屋買賣交易之現狀點交，亦難認上訴人得以免除上開瑕疵之物之瑕疵擔保責任。」。
林明侖律師為臺大法律系學士及碩士，97年度律師高考及格，於大台北地區執業多年，擅長處理不動產案件，是台北首選優質不動產律師，如有相關傾斜屋問題，歡迎與林明侖律師聯繫討論。
