明侖律師說明：
一、海砂屋定義？
首先要說明的是，所謂「海砂屋」一詞，在法律上並沒有這樣的名詞規定，只是一般民眾約定俗成的泛稱。主管機關、學界及業界係以「海砂結構物」稱之，其定義為受危害之結構物之混凝土，經檢測、判斷結果，其氯離子含量超過設計環境條件下之中國國家標準規範值，造成鋼筋腐蝕、白華、析晶、剝落等症狀者稱為「高氯離子含量混凝土結構物」。
在海砂屋爭議中，賣方常會主張所謂「海砂屋」專指用海砂建成的房屋，若不是海砂建成，即便氯離子含量超標也不算海砂屋。
這樣的說法其實是錯誤的，除非契約有特別約定「海砂屋」的定義，否則房屋到底是不是用「海砂」蓋的並不重要，重點是房屋的氯離子含量有沒有超過國家標準規範值。只要氯離子含量超標，就會構成民法規定的「瑕疵」，而有瑕疵擔保相關規定的適用。可以參考最高法院90年度台上字第1460號判決意旨：「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵」。
二、判斷海砂屋的標準？
氯離子含量的國家標準規範值最早是在83年才訂立，後續也經歷多次修改（87年、104年都有提高標準）。
83 年：氯離子含量小於 0.6 kg/m3 。
87年提高為：氯離子含量小於 0.3 kg/m3。
104 年再提高為：氯離子含量小於 0.15 kg/m3。
在海砂屋糾紛中，若買賣合約中已經明訂海砂屋的檢測標準，當然就以合約中明訂的標準為準。因此簽約時要特別注意！買方為確保權益，務必要求要用最新的檢測標準（按：本文寫成時，最新標準是104年1月13日的修訂的CNS3090「0.15kg/m3」，也就是每1立方公尺中不得超過0.15公斤）。
但如果契約內沒有明訂採哪一年的標準，常出現的爭議是：應該以哪個時期的標準作為檢測基準？
賣方常常會主張要以蓋房屋的時點為準，例如85年蓋的房屋，賣方會主張因為85年的時候還沒有87年的新標準，所以要以83年最原始的標準規範值為準，也就是要適用比較寬鬆的標準。甚至，如果是83年前就蓋好的房屋，賣方會主張因為蓋房屋的時候根本沒有國家標準，也就是當時是合格的房屋，不算海砂屋。
事實上，這樣的說法並不合理，也與法院實務上多數的看法不同。多數法院見解認為判斷的標準應以「交易時」或「移轉交付時」當下的國家標準為準（也就是採買賣當時最新標準），而不是採用「蓋房屋時」的標準。此可參以下判決：
臺灣高等法院103年度上易字第813號民事判決意旨：「系爭房屋雖係於77年間建造，惟其氯離子含量經鑑定結果既超過83年7月22日始修訂中國國家標準CNS3090以一般鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量為0.6kg/m3，於兩造97年間交易時，乃屬斯時交易所謂之海砂屋」。
臺灣高等法院108年度上易字第765號民事判決意旨：「系爭房屋雖係於66年11月3日建築完成之鋼筋混凝土造建物（見原審㈡卷第27頁之建築物改良所有權狀），當時尚無有關混凝土中氯離子含量之國家標準，惟於100年間薛OO出售系爭房地予吳盛潭時，就此已訂有國家標準值，則吳OO所買受之系爭房屋是否具有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，自應以系爭契約簽訂當時之國家標準值（即87年修訂之國家標準值）定之。」。
臺灣高等法院92年度上易字第394號民事判決意旨：「按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文；又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第三百七十三條定有明文。惟查本件系爭房屋之是否有瑕疵，其判斷時點，自應以被上訴人交付系爭房屋之九十年十一月十六日，而非以七十六年間建造日之建築法令規範為依據。」。
三、發現是海砂屋後應該怎麼辦？
買方在買受房屋之後有「檢查通知義務」，依法要盡速確認屋況有無問題，若發現房屋有鋼筋腐蝕、白華、析晶、剝落等疑似海砂屋現象，務必要趕快委託專業鑑定單位進行海砂屋檢測。若確認買到的真的是海砂屋，也要立即依法通知賣方，並於通知賣方後的6個月內主張解除契約或請求減少價金。如果是賣方保證不是海砂屋，或者賣方故意不告知海砂屋瑕疵的情況，買方另得主張損害賠償。
可以參考民法第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、民法第360條：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」、民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」。
簡單來說，在買到海砂屋的情況，買方依法通知賣方之後（需在「發現瑕疵後6個月內」或「交屋後5年內」），為保障自身權益有三種選擇：
1.主張解除契約，返還款項。
2.請求減少價金。
3.請求損害賠償。
因此，若發現是海砂屋，至少要做兩次通知。建議買方要盡速委任律師寄發存證信函通知賣方，並在6個月內再次寄發存證信函主張解除契約或請求減少價金，或是另外請求損害賠償。
林明侖律師為臺大法律系學士及碩士，97年度律師高考及格，於大台北地區執業多年，擅長處理不動產案件，是台北首選優質不動產律師，如有相關海砂屋問題，歡迎與林明侖律師聯繫討論。
