四、買到海砂屋如何主張解除契約？
買賣契約中若有註明海砂屋可以解約，則買方可以直接引用合約條款主張解約。可以參考臺灣高等法院101年度重上字第599號民事判決意旨：「被上訴人雖又抗辯：系爭房屋雖混凝土水溶性氯離子含量過高，但非不得補強修繕，上訴人解除契約，顯失公平云云，惟按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條固頂有明文。惟上訴人係依系爭買賣契約第6條之約定，行使解除權，並非主張物之瑕疵擔保責任，自無上開民法第359條規定之適用。而關於解除權事由之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡契約之目的、交易標的物之情狀、自己履約之意願、可得利益等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人均應同受該解除權事由約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。而系爭買賣契約第6條關於解除權事由之約定，又未附以倘解除契約顯失公平者，買受人不得解除契約之限制，被上訴人執之抗辯上訴人不得解除契約云云，不足採取」。
若買賣契約中未特別約定海砂屋可以解約，此時買方必須依民法第359條主張解約。但要注意，若法院認為個案中解除契約會顯失公平，例如氯離子含量超標不嚴重，房屋只有些微區域有超標，尚未影響居住安全等情況，此時買受人僅得請求減少價金。
五、買到海砂屋如何主張減少價金？減少價值如何估算？
因為海砂屋構成民法規定的「瑕疵」，被認為不具正常房屋之通常價值，因此買方可以主張減少價金，並依據民法不當得利之規定向賣方請求返還價金。問題是，減少的價值應該如何估算呢？
因為一般民眾以及法院都不具備鑑價的專業，所以訴訟實務上都是透過不動產估價師進行鑑定。參考中華民國不動產估價師公會全國聯合會發布的「瑕疵不動產污名價值減損估價指引」內容，瑕疵價值減損的估算可以分成兩大部分：「修復費用」以及「污名價值減損」。修復費用指修復瑕疵問題，所必須支付之費用，包含檢測、修復、補強、維護、監測等費用。至於污名價值減損指不動產受到污名效果影響所造成的價值減損。
另外一個問題是，海砂屋瑕疵通常只存在於房屋本身，土地本身並沒有氯離子過高的問題，從這個觀點來看，買方是不是只能請求建物的價值減損，而不能主張土地價值也有減損？
因房屋買賣實務一般都是房地整體談好一個買賣價格，很少會區分房屋價值以及土地價值，加上我國建物型態大部分是集合式住宅，無法僅拆除其中一戶房屋，因此法院實務上多數會認為應一併考量房屋及土地整體市場價格之價值減損，不應只單論以建物價值減損而未及於土地部分。
可以參考臺灣高等法院108年度上易字第295號民事判決意旨：「系爭房屋坐落之基地係被上訴人連同向上訴人購買，將來不能分離出售，該基地既係供系爭房屋使用，則系爭房屋正常價格之減損，應包含坐落基地減損價值，始符一般交易常情。」、臺灣高等法院102年度上字第511號民事判決意旨：「系爭房屋既具有瑕疵，該土地之價值當然亦同受影響。況房、地買賣，其不動產之價格為基地成本價格加建物價格加超額利潤。一般房屋買賣之慣例，價格減損額應由「建物價格」及「應分配至土地價格之超額利潤」分擔，故系爭房屋因氯離子含量過高之瑕疵，除減損系爭房屋之交易價格外，對應分配至系爭土地之超額利潤亦有減損。」。
不過，若房屋型態為透天且非連棟式建築，加上買方購買房屋時並非預期長期使用建物等情況，還是有少部分法院見解認為只能請求建物價值減損。例如臺灣士林地方法院97年度訴字第511號民事判決意旨：「購買系爭房屋，因其為連棟之透天別墅，故買主所著重之點，在於系爭房屋之建物及建物實際坐落之土地面積為何？蓋此時建物所坐落之土地面積，乃具體存在而非抽象存在，則買方除考量房屋結構本身外，更會考量建物所坐落之土地，其實際面積為何？作為價值判斷之參考。而購買公寓大廈者，其所著重點，應在於建物實際得以使用之面積為何？而非建物所坐落土地應有部分之大小。蓋此時土地之應有部分，就公寓所有者而言，乃抽象存在而非具體。此亦可由，房屋市場於公寓大廈論其每坪價值若干元時，均係以總價除以建物面積，作為計價依據，而少涉及判斷土地面積為若干。再者，系爭房屋僅有氯離子含量過高（即俗稱海砂屋）之問題，而就土地部分，並無短少應給付之持分及有減少其價值、或者不具備土地通常效用之情形，自難謂系爭土地亦具有民法第354條所規定之瑕疵。綜上所述，則被告抗辯，本件應依以建物價值413萬元作為計算減少價金之基準，再乘以兩造已不爭執得減少價金比例12.6%，應較符合系爭買賣契約所約定之債之本旨及公平誠信原則。」。
六、買到海砂屋如何主張損害賠償？
若賣方曾保證房屋不是海砂屋，或者明知是海砂屋卻故意不告知買方，此時買方可以不請求解除契約或減少價金，而依民法第360條等規定請求損害賠償。民法第226條第1項、第227條第1項也規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
可以參考最高法院93年度台上字第381號民事判決意旨：「損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀。」
另可以參考臺灣高等法院111年度上字第24號民事判決意旨：「損害賠償目的在於填補所生損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院104年度台上字第523號判決意旨參照)。又民法第226條第1項所規定債務人給付不能所負之損害賠償責任，其目的在於填補債權人所生之損害，其應回復者並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內，其請求金錢賠償者，應以請求或起訴時之市價為準(最高法院110年度台上字第110號判決意旨參照)。是陳永誌因系爭房屋有氯離子含量過高瑕疵而請求江典育賠償價值減損之損害，應就系爭房屋於起訴時有瑕疵之價值與無瑕疵物之應有價值予以比較後，再按差額占無瑕疵時之應有價值比例計算其價值減損之數額。經原法院囑託友宏不動產估價師聯合事務所鑑定系爭房屋有無價值減損之結果為：系爭房屋於108年11月5日起訴時因存在氯離子含量過超之瑕疵，其 市場價格為541萬6,089元，若無上開瑕疵時之市場價格為773萬7,270元，依此計算系爭房屋價值減損數額為171萬元【即570萬元 ×(773萬7,270元-541萬6,089元）/773萬7,270元＝171萬元】。」。
七、賣方可否主張買賣合約中已註明「現況交屋」並主張免責？
另一個常見的爭議是，若買賣合約中有註明「現況交屋」，賣方可否主張依該「現況交屋」之約款，雙方已經同意移轉的房屋條件以現況為準，故賣方不再就海砂屋等瑕疵負瑕疵擔保責任？
其實，除非買賣雙方已經很明確以特約約定賣方不負瑕疵擔保責任，否則即便有「現況交屋」約款，仍不能免除賣方的瑕疵擔保責任。
此可參臺灣高等法院110年度上易字第348號民事判決意旨：「一般中古屋買賣交易中常見之現狀點交約款，其所謂現狀點交，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，倘出現瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，不應納入現況交屋之範疇內。系爭瑕疵諸如地磚及壁磚等空心、地排水孔淤積、洩水坡度不足、淋浴拉門滲水、電箱漏電斷路器異常、插座漏電斷路無反應等，均非買受人買受人目視、手摸或嗅聞即可得知瑕疵。故退步言，縱使認定兩造約定如一般中古屋買賣交易之現狀點交，亦難認上訴人得以免除上開瑕疵之物之瑕疵擔保責任。」。
林明侖律師為臺大法律系學士及碩士，97年度律師高考及格，於大台北地區執業多年，擅長處理不動產案件，是台北首選優質不動產律師，如有相關海砂屋問題，歡迎與林明侖律師聯繫討論。
