關於凶宅,你不可不知道的法律知識!

凶宅如何認定?買賣雙方遇到凶宅問題時,應如何保障自己的權益?

2021-08-20
by 林明侖律師
在一般社會觀念以及市場行情中,凶宅的價值會明顯低於一般房屋,所以在不動產相關議題中,「凶宅」向來是大眾討論很多,爭議也很多的一塊。尤其在房屋買賣的情況,若賣方或房仲沒有誠實告知凶宅資訊,買方是有權主張解約的!
壹、凶宅認定的問題:
凶宅議題的難處主要有兩個面向:
一、凶宅資訊不公開:目前政府部門並未建置像是實價登錄、海砂屋查詢、輻射屋查詢一般的查詢平台,導致一般民眾難以查詢確認相關資訊。而一般房仲的作法,大多是透過詢問賣方或現使用人並請其切結,或是向當地村、里、鄰長、大樓管理委員會、鄰居詢問等,但有時候相關人士不願多談(可能擔心自己房價也下跌等原因),確認效果也十分有限。另外,也有民間業者自行建置凶宅查詢網,但畢竟相關資訊是從媒體報導蒐集而來,資訊也嫌簡略,僅能大略知道是哪一區、哪一條路曾經發生兇殺或自殺案,但實際門牌號碼等資訊仍無從確認。
二、凶宅概念並沒有明確的法律上定義:凶宅概念的認定主觀性很重,包括個人觀念、宗教信仰等因素都可能有所影響,很容易產生買賣雙方認知不同的情況。

貳、內政部的認定標準:
嚴格來說,「凶宅」並不是正式的法律用語或法律概念。為減少爭議,內政部108年10月31日台內地字第1080265601號令也要求應將「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」列為不動產說明書的應記載事項。而內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正的不動產委託銷售契約書範本的附件一,也將「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」列為不動產現況說明書內容之一。
又,內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋指出,所謂「本建築改良物建物(專有部有)於賣方產權是否曾發生『兇殺或自殺致死之情事』,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)」。

根據內政部上面的標準,構成凶宅有三大要件:
1、 在賣方產權持有期間內發生。
2、 在專有部分發生。
3、 凶殺或自殺致死。

但是,內政部這樣的標準時常被詬病,因為內政部將「發生時間」限定在「賣方產權持有期間內」,如此可能造成不肖人士故意低價買進凶宅,只要在其持有期間未發生他殺或自殺情事,其後續賣出時就不符合內政部凶宅的定義!
又內政部將「空間」限定於「專有部分」,而不包括「共用部分」(像是社區中庭等公共空間)、「約定專用部分」(如露台)、「約定共用部分」像是停車場、車道)等。但是,關於「約定專用」的空間,平常只有屋主使用,其他鄰居也不會進入使用,若他殺或自殺情事發生在此,卻不符合內政部凶宅的定義,與一般民眾觀感不符。
再者,內政部將「事故」,僅限於兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,至於吸毒後死亡不算(非自殺),工安意外等意外事故也不包括在內,其他自然死亡情形,就算死亡後許久才被發現,也都不算。這樣的標準可能也與一些比較忌諱的民眾看法不同。
不過,畢竟內政部提出了一個相對清楚的判斷標準,所以民間的房仲業者以及房屋賣方大多以上述內容來作為是否必須揭露相關資訊的標準。也因此,常常因為買賣雙方認知不同而造成糾紛。

參、法院的認定標準:
法院判斷房屋是否屬於凶宅時,基本上會先看當事人有沒有特別約定,如果沒有特別約定,通常會參考上述內政部的標準。不過,法院其實也不見得會完全依照上述內政部的標準,而不同法官所採的標準也不一樣,導致凶宅的認定並無一致的標準!以下就整理一些比較重要的法院見解給大家參考:

一、是否須在「賣方產權持有期間內」發生?
1.肯定看法認為,內政部的標準已臚列數種較易引發嫌惡不安心理之狀況,並限定事故發生期間應為「賣方產權持有期間」,已平衡買方之心理需求及賣方合理之告知義務,用以避免出賣人即使於不知情且查證不易之情形下,仍應就其取得房屋前數年甚至數十、數百年前所有曾發生過之非自然死亡事故都要負責,如此並不合理(臺灣高等法院108年度上字第1334號民事判決、臺灣高等法院103年度上字第85號民事判決參照)。
2.否定看法認為,內政部固然有提出一套標準,但這套標準只是為了讓賣方及房仲參考遵循,以符合誠信,並不代表出賣人就「產權持有期間之前」發生的非自然身故情事就完全不用負責。而且,有無瑕疵是客觀判斷的問題,所以不論賣方是否知悉「產權持有期間之前」曾發生非自然身故情事,都不影響凶宅瑕疵的成立(臺灣高等法院107年度上字第602號民事判決、臺灣高等法院臺中分院106年度上字第19號民事判決、臺灣高等法院臺中分院102年度上字第233號民事判決參照)。

二、是否限於「在專有部分」發生?
1.肯定看法認為,參諸上述內政部標準及不動產委託銷售契約書範本附件一「不動產標的現況說明書」,可知一般足以影響市場交易價值之凶宅,係指在「建物專有部分」發生兇殺、自殺之情形,不包括建物公設部分,或建物所坐落的土地。譬如曾發生死亡事故的建物如已拆除重建,就不算凶宅(最高法院107年度台上字第718號民事裁定、臺灣高等法院臺中分院109年度上字第213號民事判決、臺灣高等法院106年度上字第282號民事判決、臺灣高等法院臺南分院102年度上易字第145號民事判決參照)。
另外,如果獨棟建物的「騎樓」(所有權私有,使用權公用)發生兇殺、自殺之情形,算不算凶宅呢?法院曾有判決認為,因騎樓已屬供公眾使用之範圍,與建物已不具居住及使用上之緊密性,則該獨棟建物亦不因此而成為凶宅(臺灣高等法院臺中分院109年度上易字第256號民事判決參照)。
2.否定看法認為,內政部的標準並無強制性,故不應以「發生兇殺或自殺致死」之「人」陳屍屋內為必備要件,且應考量事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素。如根據一般社會通念如可認為是以該房屋為非自然死亡事故的發生地,即屬凶宅,不限拘泥於死者應死於屋內或專有部分內(臺灣高等法院高雄分院99年度上字第149號民事判決、臺灣高雄地方法院97年度訴字第586號民事判決參照)。

三、是否限於凶殺或自殺致死?
法院在這點是採取較一致的看法,如果當事人未特別約定,則只有凶殺或自殺致死的事故才會構成凶宅,其他吸毒後死亡不算、意外墜樓也不包括在內,其他自然死亡情形就算死亡後許久才被發現,也都不算(臺灣高等法院108年度上字第1073號民事判決、臺灣高等法院98年度重上字第579號民事判決、臺灣高等法院臺中分院102年度重上字第177號民事判決、臺灣高等法院臺南分院100年度上易字第44號民事判決參照)。

肆、如在他人房屋處自殺(如租屋客、路人自殺等情形),是否需負損害賠償責任?
一、早期的法院判決多認為應負損害賠償責任,理由在於:
自殺固係個人結束生命所選擇之方式,然對他人仍有可能造成危害,此為一般人應有之注意義務,亦即行為人應注意避免其自殺行為造成他人損害,否則仍應就其行為負責。因為在他人房屋處自殺會導致房屋變成凶宅,會對房屋的收益處分造成侵害,屬於民法第184條第1項前段的權利受侵害,故會構成侵權行為,自殺者的繼承人應依法賠償屋主(臺灣高等法院97年度上字第486號民事判決、臺灣高等法院臺南分院99年度上易字第273號民事判決參照)。
二、但,晚近有不少法院判決認為不須負損害賠償責任,理由在於:
「凶宅」並沒有減損房屋「物理上」之功能,只會造成「純綷經濟利益之損失」,故不會構成民法第184條第1項前段,頂多有構成民法第184條第1項後段侵權行為的可能。而民法第184條第1項後段的構成要件是「故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人」,但是自殺者是因為對於生命的無力與無奈,選擇以自我了結的方式極端終結生命,一般人對於自殺者是抱持同情與遺憾的態度,不會認為自殺者的行為背於善良風俗。尤其,在自殺者患有憂鬱症等精神疾病的情形,更難認為自殺者有加損害於屋主的「故意」(臺灣高等法院109年度上字第81號民事判決、臺灣高等法院臺中分院109年度上易字第256號民事判決、臺灣高等法院臺中分院105年度上字第469號民事判決參照)。

伍、結論:
因為凶宅問題五花八門,實務上判決的看法也十分分歧,最好透過事先約定將可能發生的糾紛排除,才能有效保障自身權益。
一、在買賣的情形,如買方對於凶宅或屋內曾有人過世非常忌諱,就要特別注意,不能只用內政部的範本,而應該要約定「賣方保證房屋不曾發生包括自殺在內之非自然身故事件」,或是約定「賣方保證房屋不曾有人在內死亡」等條款。不要將時間限制在「產權持有期間」內,也不要將事故限制在「兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡」。
至於賣方,因為凶宅或屋內是否曾有人過世查詢不易,如不願意背負過大的風險,就要爭取以內政部的範本為準。
二、在出租房屋的情形,如果屋主擔心房客自殺等情形造成房屋變成凶宅,就應該要在租約內明定如房客有自殺情形必須要賠償,且最好有連帶保證人。甚至,謹慎一點的房東也可以要求租客出具無精神疾病的證明,避免風險。

林明侖律師為臺大法律系學士及碩士,97年度律師高考及格,於大台北地區執業多年,擅長處理民事不動產案件,是台北首選優質訴訟律師,如有相關不動產問題,歡迎與林明侖律師聯繫討論。
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