房客將房屋違約轉租他人,房東應如何維護自身權益?

租屋糾紛多,不只租屋族時常遇到租約陷阱,許多房東也飽受惡房客的困擾,其中,違法轉租是房東常遇見的問題之一。如果房客未經房東同意,擅自將房屋轉租給第三人,自己當起二房東,面對這樣的狀況,房東應該如何因應以保障自己的權益呢?
2021-11-05
by 林明侖律師
明侖律師說明:
依民法第443條規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」。
一般坊間的租賃契約書版本,大多會載明「出租人不同意將本房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用」。若房東與房客有這樣的約定,房客就不得任意將房屋轉租予他人。
如果惡房客還是擅自違約將房屋轉租予第三人,因為新的租賃關係是存在於房客(二房東)與第三人之間,所以屋主並沒有權利直接向第三人請求給付租約,只能找原房客請求租金。不過,屋主依民法第443條規定,可以主張終止租約,這時候屋主應該要以存證信函或律師函通知原房客終止租約(作為將來訴訟的證據)。

而根據最高法院68年台上字第3691號判例意旨,轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係,與租賃權之讓與不同,轉租人與出租人問之租賃關係仍然存在,惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言。因此當屋主終止與原房客的租約後,即可依所有物返還請求權請求第三人遷讓房屋及遷讓前相當於租金的不當得利。

反過來說,房客如要避免承租房屋遇到二房東而產生後續糾紛,最好要請出租人提出房屋所有權狀或是真正所有權人同意出租之證明文件,以確保自己的租賃契約具有合法效力。在與二房東簽約的情形,房客也要確認好相關權利義務關係,例如房屋物品修繕應由所有權人或二房東負責?所有權人是否同意租約期間等。

林明侖律師為臺大法律系學士及碩士,97年度律師高考及格,於大台北地區執業多年,擅長處理租約糾紛案件,是台北首選優質律師,如有相關租約問題,歡迎與林明侖律師聯繫討論。
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