【漏水律師推薦】樓上房屋漏水不理怎麼辦？專業漏水律師教你求償SOP與訴訟關鍵 | 林明侖律師-協恆國際法律事務所

在都市住家密集區域，居住的建物型態多以大樓、華夏、公寓為主。而隨著建物老舊，水管管線、屋頂、外牆、浴廁防水層等處可能出現瑕疵而導致滲漏水等現象。
若遇到樓上漏水，導致家中牆壁裝潢、家俱受損，但樓上屋主又不願意處理，這時候應該怎麼維護自己的權益呢？

當房屋發生滲漏水且鄰居擺爛時，尋找專業漏水律師處理可確保自身權益。

📋責任判定：漏水並非「水從樓上滴下來」就由樓上全賠。需確認是住戶的「專有部分」（樓上負責）或大樓的「共用管線/公共外牆」（管委會負責）。

📋與應負責人協商：若是專有部分、約定專用部分的管線漏水，則應由該鄰居住戶負責。如果鄰居不願賠償，建議用正式的律師函通知該鄰居，告知我方漏水損害情形，並請其進行修繕回復至不漏水之狀態，後續再與其協商賠償事宜。

📋民事訴訟：若遇到鄰居不配合漏水檢測、不願賠償、只願意做陽春簡易修繕無法根除漏水源頭等情形，則必須委由律師協助提出民事損害賠償的訴訟。打漏水官司依法可同步請求：修復漏水源頭、我方房屋漏水損害修復費（牆面/裝潢）、財物受損（家具/家電）、修補期間在外租屋費用、精神慰撫金，以及高額的法院鑑定費用等。

⚖️ 林明侖律師提醒：漏水官司切忌「未保存證據就直接大規模修好拆除」，會導致日後無法舉證。找漏水律師注意，建議優先選擇具有15年以上不動產訴訟經驗、熟悉漏水鑑定程序的專業律師。若需精準策略評估，歡迎加入林明侖律師LINE帳號，預約林明侖律師法律諮詢。

明侖律師說明：
古訓云：「千金買屋，萬金買鄰」。房屋漏水是很常見的糾紛問題，最頭痛的是遇到樓上漏水卻不願出面積極處理的情況。這時候，為確保自身權益，處理上務必遵照以下幾個步驟。

1、確認漏水源頭、釐清漏水原因
若漏水來源是從天花板處出現，有很大機率是樓上房屋管線破裂或樓層板出現裂縫所導致。但這只是經驗推測，若要仔細釐清，仍然需要透過專業鑑定的方式。在正式起訴之前，可以先委請抓漏師傅進行初步探勘。另外，在這個階段，要注意隨時蒐證、保全證據，以備將來訴訟時使用。

📌鄰居拒絕漏水鑑定怎麼辦？
比較麻煩的是，如果樓上鄰居拒絕配合查驗該怎麼辦呢？
根據公寓大廈管理條例第6條第1項第2款及第3款規定：「住戶應遵守下列事項：…二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」。
建議可以先請管委會居中協商跟鄰居溝通。若鄰居還是拒絕我方進入勘查，可以委請律師提出修復漏水訴訟，於訴訟中聲請進行漏水鑑定，法院會要求鄰居配合勘查鑑定作業。

2、與應負責人協商
釐清漏水源頭及原因後，根據公寓大廈管理條例第10條規定，不同的漏水源頭位置，會有不同的負責對象。若是公共管線漏水，應該要由管理負責人或管委會來負責；若是專有部分、約定專用部分的管線漏水，則應由該住戶負責。

📌確認漏水點在樓上房屋，但樓上鄰居不修繕、不賠償怎麼辦？
確認應負責人後，若其消極不處理，建議用正式的律師函或存證信函通知該應負責人，請其進行修繕回復至不漏水之狀態，並與其協商賠償事宜。
如果雙方就一些細節談不攏，也可以透過法院調解的方式，藉由調解委員居中協調，找出對雙方都好的處理方案。譬如，雙方可以約定重新找中立的鑑定單位，就漏水源頭、損害範圍、損害項目、修復期間、修復工法、修復費用等事項逐一釐清確認，並以最後的結果為準，不得再爭執。

3、提出民事訴訟
如果雙方無法就賠償事宜達成共識，漏水的受害者可以委由律師協助提出民事修復漏水訴訟。

📌漏水訴訟的聲明要怎麼主張？
實務上通常採取雙重訴之聲明：同步請求「被告應修復至不漏水狀態；或被告應容忍原告進入其房屋內進行修繕，並負擔費用」與「給付損害賠償金額」。
首先，修復漏水訴訟第一個重點在於修繕漏水源頭，確保日後不再漏水。
第二，針對原告已經被漏水損毀的部分，可以請求損害賠償。原告合法的索賠範圍極廣，包含木作裝潢受潮重做、管線更換費、電器家具毀損、因無法居住而在外租屋的租金損失、精神賠償等，均可一併羅列求償。

在訴訟程序中，關於索賠的項目及金額，都必須要有證據支持才能成功求償。常見的像是：漏水損害修復費用（壁癌、白華、天花板剝落、磁磚膨拱等）、漏水源頭修復費用（裂縫補強、灌注處理、披土處理、管線更換等）。另外也可以請求財物損失（如有）、修補期間在外租屋的損失、鑑定費用等。
在訴訟過程中，最重要的就是鑑定程序的進行，包含鑑定單位的選擇、鑑定項目、鑑定範圍的設計等，最好都要跟專業律師討論之後，再向法院提出，才能找出對自己最有利的鑑定方向。
漏水官司的勝負關鍵90%取決於第三方鑑定。資深的漏水律師能在開庭時，精準攻防「鑑定項目、鑑定範圍與鑑定單位」，防止對造刻意引導至不利的方向，甚至能協助限縮範圍、避免平白負擔不必要的高額鑑定費。

林明侖律師畢業於臺灣大學法律系，為臺大法律系學士及碩士，97年度律師高考及格，具備15年以上豐富執業年資，專辦大台北地區各類複雜房屋漏水訴訟、漏水損害賠償及公寓大廈漏水糾紛，實務經驗豐富，是您最值得信賴的專業漏水律師。如有相關漏水損害賠償問題，歡迎與林明侖律師聯繫討論。