明侖律師說明：
根據民法第354條、第373條、第359條等規定，房屋有漏水現象，在法律上構成「物之瑕疵」，賣方依法應負瑕疵擔保責任，買方可以向賣方請求解除契約、減少價金或損害賠償。
買方的處理步驟有以下幾個大方向：
一、首先要確認買賣契約中有無提到「漏水」的問題。
在一般的房仲買賣契約書所附的現況說明書，通常都會有就「有無漏水」現象須揭露的欄位，如果賣方曾保證沒漏水，那賣方應負擔瑕疵擔保責任的機會就比較高。
此可參臺灣高等法院109年度上字第973號判決意旨：「楊孟玲雖辯稱：系爭房屋漏水情形不嚴重，系爭房屋之通常效用及價值並未毀損，依民法第354條第1項但書規定，不得視為瑕疵云云。惟查，系爭說明書關於系爭房屋「現況有無滲漏水或壁癌之情形（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）、委託前6個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌」欄位，經楊孟玲勾選為「無、否」（見原審卷16頁），堪認兩造訂立系爭契約時，已約定賣方即楊孟玲應擔保系爭房屋無滲漏水或壁癌之情形，且公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供安全舒適之居住使用，倘有滲漏水或壁癌，自足影響居住之目的，而屬物之瑕疵，且減少效用之程度難謂輕微，況前揭滲漏水之位置係在電氣開關箱處，臨近之牆面復已出現佈滿黑黴現象（見外放鑑定報告附件8-3至8-5照片），不僅於居住者之健康不利，且長期亦有導致電路受損之虞，是以系爭房屋壁癌之情形，顯已降低居住之品質，妨害徐雲鵬對房屋居住使用，依通常交易觀念，應認系爭房屋之通常效用及契約預定效用、品質有欠缺，且難認其減少效用之程度為輕微。楊孟玲辯稱不得視為瑕疵云云，實無足取。」。
反過來說，如果買賣合約有特別註明「現況交屋」，那賣方很可能會主張免除瑕疵擔保責任。不過，所謂「現況交屋」的約定並不是賣方免責的帝王條款，法院還是會綜合個案中的一切情狀進行判斷，不見得會一概認定賣方毋庸負責。
例如臺灣高等法院105年度上字第611號判決：「系爭房屋經廠商初步勘查仍難得知有上開漏水瑕疵存在，直至本件委由鑑定機關鑑定時始發現有上開壁癌瑕疵情事，則上訴人自無先行發見之可能。被上訴人辯稱上訴人未從速檢查、怠於通知而視為承認受領物云云，亦不足採。被上訴人雖另辯稱系爭房屋業經上訴人多次檢查而約定現況交屋云云，然上訴人未能發現上開瑕疵之事實，業如前述，則兩造間現況交屋之約定，即難認屬排除被上訴人此部分瑕疵擔保責任之合意，被上訴人以此置辯，亦無足採」，就認為「現況交屋」的約定不能免除賣方的瑕疵擔保責任。
二、確認漏水問題及買賣契約的約定後，再來應該要依照民法第356條寄發正式的律師函或存證信函給賣方告知有漏水瑕疵，請求修復或賠償等。
要特別注意的是，根據民法第365條規定，買方應該在告知有瑕疵後的6個月內主張減少價金甚至解除契約，否則權利就消滅了，不可不慎！
四、最後，若賣方還是不理睬，就要考慮委任專業律師協助提出訴訟，以確保自身權益。
如與律師討論後決定採取請求損害賠償的策略，在訴訟程序中，可以請求賠償漏水瑕疵修補之費用、賠償房屋交易價值之減損、也可以請求賠償修繕期間在外租屋之費用損失等。
另外，在訴訟過程中，最重要的是鑑定的進行，包括「漏水鑑定」以及「價值減損鑑定」，這些細節都應該要與律師好好討論，並可以視鑑定結果與賣方商量和解方案，盡早解決爭議。
以上這些步驟，其實都很麻煩，如無律師協助，一般民眾也很難依法主張自己的權益。最好的方式，其實是在交屋時委由專業的驗屋公司進行查驗，這樣便可以第一時間察覺房屋瑕疵，並及早與賣方協商解決。
林明侖律師為臺大法律系學士及碩士，97年度律師高考及格，於大台北地區執業多年，擅長處理漏水損害賠償案件，是台北首選優質漏水損害賠償律師，如有相關漏水損害賠償問題，歡迎與林明侖律師聯繫討論。
