買到漏水屋怎麼辦？律師解析退屋、減價、求償與法律期限｜林明侖律師 | 林明侖律師-協恆國際法律事務所

撰文｜林明侖律師（專辦漏水訴訟，15年以上法律實務經驗）
買到漏水屋怎麼辦？林明侖律師解析房屋漏水瑕疵、賣方責任、解除契約、減少價金、修繕費及損害賠償，協助釐清法律期限與漏水鑑定問題。

買到漏水屋後，建議先不要急著自行修繕或與賣方發生衝突，應先保存漏水照片、影片及買賣契約，確認房屋漏水原因及瑕疵是否可能在交屋時已存在，再依個案評估通知賣方、請求修繕、減少價金、損害賠償或解除契約。若賣方否認漏水或拒絕處理，則可進一步評估漏水鑑定及法律訴訟程序。

買房後才發現房屋漏水，是許多購屋人最擔心的問題之一。
尤其是入住後才發現天花板漏水、牆面滲水、窗框進水、浴室漏水，甚至出現壁癌、油漆剝落等情況時，買方往往會不知道：
買到漏水屋怎麼辦❓
賣方說「不知道有漏水」還要負責嗎❓
合約寫「現況交屋」是不是就不能求償❓
可以要求賣方修繕嗎❓
可以要求減少房價嗎❓
漏水嚴重可以解除房屋買賣契約嗎❓
可以要求賣方賠償裝潢及修繕費嗎❓
漏水一定要鑑定嗎❓
買到漏水屋多久內要通知賣方❓
什麼時候應該找律師❓

買到漏水屋後，不建議只靠與賣方口頭協商，也不要急著把漏水全部修掉。比較妥當的處理方式，是先保存漏水證據、確認買賣契約及屋況資料，再釐清漏水原因、發生時間及責任歸屬，最後依個案評估修繕、減少價金、損害賠償或解除契約等法律途徑。
如果賣方否認漏水、拒絕處理或雙方對責任有爭議，則可能需要進一步進行漏水鑑定、律師函或訴訟程序。

💡因此，買到房屋後才發現漏水，應先確認漏水原因、漏水是否在買賣契約或現況說明書中揭露，以及賣方是否可能負擔物之瑕疵擔保責任。
買到漏水屋怎麼辦？先做這5件事：

① 不要急著自行修繕
先拍照、錄影、保留漏水痕跡。

② 立即確認買賣契約及現況說明書
尤其查看：
- 是否勾選「無漏水」
- 是否曾經漏水
- 是否曾修繕
- 賣方是否保證無漏水
- 是否有「現況交屋」條款

③ 即時通知賣方
不要只用 LINE 或電話。
應留下可以證明通知時間與內容的資料。
同時要注意通知之期限。

④ 進行初步漏水原因鑑定
確認：漏水從哪裡來？這個漏水問題在交屋時是否已經存在？
這一點非常重要。法院實務也會處理「房屋確有漏水」與「漏水瑕疵在交付時是否已存在」的舉證問題。

⑤ 根據漏水程度決定法律策略
可能涉及：
- 修繕
- 減少價金
- 損害賠償
- 解除契約

實際可主張的權利，仍須依契約內容、漏水狀況、發現時間及相關證據個別判斷。

林明侖律師處理房屋漏水及不動產瑕疵相關法律爭議，對於民眾購屋後發現漏水、賣方否認漏水、賣方主張現況交屋、賣方拒絕修繕或賠償，以及漏水原因需要透過專業鑑定釐清等情況，可依買賣契約、屋況資料、漏水原因及相關證據，協助當事人評估後續法律處理方式。

🏠買到中古屋發現漏水
🏠買到新成屋發現漏水
🏠買到預售屋交屋後漏水
🏠賣方未告知漏水
🏠賣方否認漏水
🏠現況交屋爭議
🏠漏水修繕費求償
🏠房屋價值減損
🏠解除房屋買賣契約
🏠漏水鑑定、漏水訴訟

買到漏水屋後，通常需要進一步確認：

1.房屋是否確實存在漏水問題；
2.漏水的原因為何；
3.漏水問題是否屬於房屋本身的瑕疵；
4.瑕疵在房屋交付時是否已經存在；
5.買方在購屋時是否已經知道漏水；
6.賣方是否曾經告知漏水；
7.買賣契約及相關文件如何約定；
8.是否有「現況交屋」等條款；
9.漏水對房屋使用及價值的影響程度。

因此，買到漏水屋並不是只要拍一張漏水照片，就一定可以要求賣方賠償。
相反地，如果賣方主張「我不知道漏水」、「房子已經約定現況交屋」、「買方自己要負責」，也不代表賣方當然完全沒有法律責任。

實際責任仍應依買賣契約、漏水原因、瑕疵存在時間及相關證據個別判斷。

買方購買房屋，通常是期待房屋具備契約所約定及通常使用上應有的效用。
首先要確認買賣契約中有無提到「漏水」的問題。若賣方已明確告知有漏水問題，則漏水問題在買賣價金中可能被視為已考量，就不容易構成法律上之瑕疵。
若買賣契約無特別約定，一般情形而言，依民法第354條，出賣人原則上應擔保房屋在危險移轉時，沒有減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵。實務上，房屋如果存在持續性滲漏水、壁癌、天花板漏水等問題，已經影響居住使用或房屋交易價值，可能被認定為物之瑕疵。近期法院判決即認定房屋存在滲漏水，導致價值及通常效用降低，而成立物之瑕疵。不過，並不是「只要有一點漏水」就一定可以要求賣方負擔全部責任。實際上仍須釐清漏水原因、漏水發生時間、瑕疵程度、買賣契約約定及買方是否已知悉等因素。

如果交屋後才發現房屋存在原本不容易從外觀發現的嚴重漏水問題，就可能涉及民法關於物之瑕疵擔保的規定。
例如：
💧牆壁內部長期滲水
💧浴室防水層失效
💧外牆滲水
💧頂樓防水問題
💧窗框滲水
💧管線漏水
💧天花板反覆漏水
💧屋內大範圍壁癌

是否構成法律上的瑕疵，仍應依個案具體判斷。

尤其重要的是：
不能只看「現在有沒有漏水」，還要釐清漏水問題在房屋交付時是否已經存在。因此，漏水鑑定、修繕紀錄、過去漏水照片、鄰居證詞、管理委員會紀錄等，都可能成為重要證據。

這是買到漏水屋時非常常見的爭議。

賣方可能會表示：「我住這麼多年都不知道漏水。」，或：「我也是房子賣掉之後才知道。」，不能要我負責。
但是，賣方是否知道漏水，與房屋本身是否存在瑕疵，是不同層次的法律問題。

🔔結論上來說，賣方不知道房子漏水，還是要負瑕疵擔保責任。
房屋瑕疵責任是否成立，是「客觀」判斷層次問題，與賣方「主觀上」是否明知無關，不能單純因為賣方「不知道」就直接認定賣方完全沒有責任。

另一方面，如果有證據證明賣方明知房屋曾經漏水，卻刻意隱瞞或對買方做出與事實不符的說明，或是賣方曾保證無漏水，此時會涉及民法第360條損害賠償請求權，法律適用會更加複雜，但對買方來說會有更多法律上權利可以主張。

因此，如遇到賣方主張「不知道漏水」，而買方想主張損害賠償請求權時，建議向鄰居或管委會、房仲進一步蒐集：
- 過去修繕紀錄
- 過去防水工程紀錄
- 過去水電工程紀錄
- 過去漏水照片
- 房仲查訪紀錄
- 管理員的說明

以判斷漏水問題的形成時間及賣方是否曾經知悉。

這是買到漏水屋案件中非常重要的問題。很多買方看到契約寫：「現況交屋」，就認為：「是不是代表房子有任何問題，我都不能要求賣方負責？」
其實答案並非肯定。

「現況交屋」文字約定是否排除瑕疵擔保責任，仍要看：
- 契約完整內容，有無約定如有房屋老舊自然耗損應由買方自行修繕❓
- 買方購屋時是否知道有漏水、或曾經有漏水❓
- 漏水是否容易被一般人發現、是否屬於隱藏性瑕疵❓
- 賣方是否曾經完整說明房屋狀況❓
- 賣方是否有保證房屋沒有漏水❓
- 漏水問題的嚴重程度❓

因此，「現況交屋」並不等於發現任何漏水問題後，賣方都當然完全免責。尤其如果漏水屬於一般購屋人難以從外觀發現的隱蔽性問題，更需要進一步判斷契約約定及相關法律責任。

🔔在一般的房仲買賣契約書所附的現況說明書，通常都會有就「有無漏水」現象須揭露的欄位，如果賣方曾勾選沒漏水，那賣方應負擔瑕疵擔保責任的機會就比較高。
此可參臺灣高等法院109年度上字第973號判決意旨：「楊孟玲雖辯稱：系爭房屋漏水情形不嚴重，系爭房屋之通常效用及價值並未毀損，依民法第354條第1項但書規定，不得視為瑕疵云云。惟查，系爭說明書關於系爭房屋「現況有無滲漏水或壁癌之情形（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）、委託前6個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌」欄位，經楊孟玲勾選為「無、否」（見原審卷16頁），堪認兩造訂立系爭契約時，已約定賣方即楊孟玲應擔保系爭房屋無滲漏水或壁癌之情形，且公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供安全舒適之居住使用，倘有滲漏水或壁癌，自足影響居住之目的，而屬物之瑕疵，且減少效用之程度難謂輕微，況前揭滲漏水之位置係在電氣開關箱處，臨近之牆面復已出現佈滿黑黴現象（見外放鑑定報告附件8-3至8-5照片），不僅於居住者之健康不利，且長期亦有導致電路受損之虞，是以系爭房屋壁癌之情形，顯已降低居住之品質，妨害徐雲鵬對房屋居住使用，依通常交易觀念，應認系爭房屋之通常效用及契約預定效用、品質有欠缺，且難認其減少效用之程度為輕微。楊孟玲辯稱不得視為瑕疵云云，實無足取。」。

反過來說，如果買賣合約有特別註明「現況交屋」，那賣方很可能會主張免除瑕疵擔保責任。
🔔但所謂「現況交屋」的約定並不是賣方免責的帝王條款，法院還是會綜合個案中的一切情狀進行判斷，不見得會一概認定賣方毋庸負責。
例如臺灣高等法院105年度上字第611號判決：「系爭房屋經廠商初步勘查仍難得知有上開漏水瑕疵存在，直至本件委由鑑定機關鑑定時始發現有上開壁癌瑕疵情事，則上訴人自無先行發見之可能。被上訴人辯稱上訴人未從速檢查、怠於通知而視為承認受領物云云，亦不足採。被上訴人雖另辯稱系爭房屋業經上訴人多次檢查而約定現況交屋云云，然上訴人未能發現上開瑕疵之事實，業如前述，則兩造間現況交屋之約定，即難認屬排除被上訴人此部分瑕疵擔保責任之合意，被上訴人以此置辯，亦無足採」，就認為「現況交屋」的約定不能免除賣方的瑕疵擔保責任。

答案是：有可能，但不是只要漏水就一定可以解除契約。
依民法第359條，買賣標的物具有瑕疵，而出賣人依法應負瑕疵擔保責任時，買受人原則上可以選擇解除契約或請求減少價金；但如果依個案情形，解除契約顯失公平，則可能只能請求減少價金。

故如果房屋瑕疵達到相當程度，嚴重影響房屋的通常效用或契約預定效用，才能主張解除契約。
法院通常會進一步判斷：
•漏水程度是否重大？
•漏水問題是否反覆發生，難以修復？修繕是否具有可能性？
•是否影響房屋主要使用功能？是否影響居住？
•修繕費用與房屋價值相比是否過高？
•契約對瑕疵修復及現況交屋有何約定？

換言之，如果漏水瑕疵可以透過合理修繕解決，通常仍需要進一步評估解除契約是否符合民法第359條的要件，而不能單純因為「房屋漏水」就直接認定一定可以解約。

因此，法律上並不是：有漏水＝一定可以解約退款。
因此，如果你的目標是「不想要這間房子了」，不要在沒有確認法律關係前直接自行主張解約。
應先分析：
漏水程度＋瑕疵原因＋契約內容＋交屋時狀況＋鑑定結果
再評估解除契約的可能性及利弊（包括仲介費是否可以？解約回復過戶登記手續費誰負擔？）。

減少價金是房屋漏水瑕疵案件中常見的法律請求之一。

依民法第359條，如果房屋在法律上構成物之瑕疵，買受人可以依規定請求減少價金。實務上，法院會依房屋瑕疵的程度、修繕狀況、對房屋價值及效用的影響等因素，判斷合理的減價範圍。

因此，可以減少多少比例的房價並非固定，實際減少金額可能需要透過：
•漏水原因鑑定
•修繕費用評估
•不動產估價
•房屋價值減損鑑定(汙名化價值減損)
等方式加以確認。

例如房屋購買價格為新台幣1,500萬元，交屋後發現重大漏水問題，使房屋實際價值受到影響，就可能需要評估：
1.房屋有瑕疵時的價值是多少？
2.如果沒有這項瑕疵，房屋原本價值是多少？
再以兩者之間的差異計算「減損比例」，做為評估減少價金數額的判斷基準。

因此，減少價金並不是單純把「修繕費」當成「房價減少金額」，具體金額仍須視漏水程度、修繕成本、房屋價值及鑑定結果判斷。

按民法第360條：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」。因此在符合上述要件時，買方也可以選擇請求損害賠償。但必須先確認所主張的法律依據及損害內容。例如房屋漏水可能產生：

1.必要修繕費用
•防水工程
•水管修繕
•牆面修復

2.裝潢損害
•天花板、油漆等修復費用
•地板損壞
•系統櫃損壞
•其他木作裝潢

3.房屋交易價值減損

4.因漏水受損家具、物品的損害

5.在特定情況下的其他必要支出：如果漏水造成其他實際損害，也可能需要依具體情況判斷是否可以請求

但不同損害可能適用不同法律關係，不能把所有損失都直接歸類為「漏水損害賠償」。
尤其是「修繕費」與「房屋價值減損」的關係，可能需要避免重複計算。實務上確實有案件透過不動產估價，計算房屋修復後仍存在的交易價值減損。因此，實際求償金額應依損害項目、證據及法律請求權基礎分別計算。

因此，買到漏水屋後，不要只保存「漏水照片」，也要保留所有因漏水產生的費用及損失證明。

如果準備與賣方協商或進一步訴訟，建議整理以下資料。

1.買賣資料
□ 房屋買賣契約
□ 不動產說明書
□ 建物現況確認書
□ 屋況說明書
□ 驗屋報告
□ 廣告資料
□ 房仲提供的資料

2.漏水資料
□ 漏水照片
□ 漏水影片
□ 壁癌照片
□ 水痕照片
□ 天花板照片
□ 漏水發生日期
□ 下雨時漏水狀況

3.對話資料
□ LINE
□ Email
□ 簡訊
□ 存證信函
□ 律師函
□ 與房仲的對話

4.修繕資料
□ 修繕報價單
□ 工程估價單
□ 發票
□ 收據
□ 防水工程紀錄
□ 過去修繕紀錄

5.其他證據
□ 管理委員會紀錄
□ 鄰居證詞
□ 漏水鑑定報告
□ 驗屋報告
□ 建築物相關資料

買到漏水屋後，絕對不能抱著「先住幾個月看看」的想法而消極不即時處理。因為房屋瑕疵案件涉及通知義務、權利行使期間，以及不同法律請求權的問題。

⚠️【從速檢查】與【即時通知】義務
根據民法第356條規定，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

⚠️【6個月】與【5年】
要特別注意的是，根據民法第365條規定，買方應該在告知有瑕疵後的6個月內或自物之交付時起經過5年內主張減少價金或解除契約，否則權利就消滅了（但出賣人故意不告知瑕疵者，6個月的限制不適用），不可不慎！

因此，在法律期限上要注意以下步驟：
1.交屋後儘速檢查、即時通知賣方瑕疵：
發現瑕疵應「即刻通知」賣方，強烈建議用律師函或存證信函以留存證據。否則若發現瑕疵卻怠於通知，可能被視為承認所受領之物。

2.通知後6個月內行使權利：
若通知瑕疵後賣方不處理，應於通知後6個月內，用律師函或存證信函請求減價金或解約，並盡快委任律師提出訴訟。
很多買方會疏忽，認為通知瑕疵後賣方有意協商，或買賣雙方需要時間重新作鑑定檢查等，因此先等協調或鑑定結果再說。結果一拖就過了除斥期間！

3.如為不易發現的瑕疵，仍應於交付時起5年內行使權利。

因此，買方千萬不能把所有買到漏水屋的案件都簡化成：「6個月內處理就好。」，實際上必須區分具體請求的法律依據及案件事實。

發現漏水後，最重要的是：第一時間保存證據、通知賣方，並確認自己的法律請求及期間。
如果已經發現漏水一段時間，仍然建議儘速讓律師檢視：
買賣契約
漏水發現時間
通知賣方時間
漏水鑑定資料
已經進行的修繕
雙方往來紀錄

再判斷目前應採何種適當的法律處理方式。

如果案件已經從單純「發現漏水」變成「賣方不願意處理」，建議盡速委任律師依以下流程處理：

Step 1｜確認房屋漏水狀況、確認漏水原因
保留漏水證據拍攝照片、影片，記錄漏水日期、位置、範圍及嚴重程度。
進行簡易鑑定，確認後續可能的修繕工程

Step 2｜由專業律師檢查房屋買賣契約及屋況文件
確認買賣雙方約定內容
判斷賣方可能應負的法律責任

Step 3｜以律師函或存證信函通知賣方瑕疵，及於6個月內為請求
即時通知賣方瑕疵狀況
依案件情況評估應主張減少價金、解除契約或損害賠償，並提出具體法律主張。

Step 4｜如協商不成，盡速提出訴訟

Step 5｜訴訟中進行鑑定
包括：
漏水原因、修繕方式、損害範圍之鑑定
房屋價值減損之鑑定

漏水案件不一定一開始就要打官司，但如果證據已經明確、對方又拒絕處理，就應該儘早評估法律策略。漏水案件在提起訴訟前，先把證據及鑑定方向整理完整，通常是非常重要的訴訟準備工作。尤其最重要的是鑑定的進行，包括「漏水鑑定」以及「價值減損鑑定」，這些細節都應該要與專業漏水律師好好討論，並可以視鑑定結果與賣方商量和解方案，盡早解決爭議。


林明侖律師為臺大法律系學士及碩士，97年度律師高考及格，於大台北地區執業多年，具備處理房屋漏水、漏水損害賠償及相關房屋交易爭議的實務經驗。
如果您遇到買到漏水屋、交屋後發現漏水、賣方未告知漏水、現況交屋後發現房屋瑕疵、漏水鑑定或賣方拒絕處理等問題，實際上能否要求修繕、減少價金、損害賠償，甚至解除房屋買賣契約，仍須依漏水原因、發生時間、買賣契約內容及現有證據具體判斷。
林明侖律師專業處理買到漏水屋及漏水損害賠償相關法律爭議，如您已經買到漏水屋，或與賣方就漏水責任、修繕費及損害賠償發生爭議，建議及早諮詢律師，先確認法律責任與可主張的權利，再決定後續處理方式。
如有買到漏水屋、房屋漏水瑕疵、漏水損害賠償或漏水屋訴訟等法律問題，歡迎與林明侖律師聯繫討論。

若您有具體的房屋漏水糾紛需要專業律師評估，請參考【林明侖律師 - 房屋漏水訴訟服務主頁】了解更多服務內容與勝訴案例。漏水律師推薦｜台北房屋漏水、修繕與損害賠償律師