漏水鄰居拒絕配合鑑定怎麼辦？拒絕進屋、鄰居不處理的法律處理方式｜林明侖律師 | 林明侖律師-協恆國際法律事務所

撰文｜林明侖律師（專辦漏水訴訟律師，15年以上經驗，處理過多起漏水損害賠償案例）
房屋發生漏水，最麻煩的情況之一，就是明明懷疑漏水來源在樓上，樓上鄰居卻拒絕配合鑑定、不願意讓鑑定人進屋，甚至完全不處理漏水問題。
這時候受害屋主最常問：
「鄰居不讓進去鑑定，我要怎麼確認漏水原因？」
「樓上拒絕漏水鑑定怎麼辦？」
「鄰居一直不處理，我可以告他嗎？」
「如果對方不讓鑑定人進屋，法院可以要求他配合嗎？」
這些問題不能只靠「一直跟鄰居溝通」解決，而要先判斷漏水來源、必要的進屋範圍、法律上的修繕及配合義務，以及目前應該如何保存證據。

公寓大廈管理條例第6條對於因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，而必須進入或使用其他住戶專有部分的情形，有相關規定；如果經協調仍不履行，也可以按其性質訴請法院為必要的處置。因此，鄰居拒絕配合漏水鑑定，不代表受害屋主就只能一直等。
但是，漏水案件也不能只因為「我家漏水，所以我要進樓上家裡看」就直接強行進入對方住宅。

應先釐清：
1.漏水位置在哪裡？
2.初步判斷漏水來源在哪裡？
3.是否必須進入鄰居專有部分才能確認原因？
4.鑑定需要進入哪些房間？
5.鑑定需要做哪些檢測？
6.是否有其他侵害較小的鑑定方式？
7.是否已經正式通知鄰居？
8.鄰居是否明確拒絕？

這些資料越完整，後續要求對方配合或進行訴訟時，越容易說明為什麼必須進屋鑑定。

不可以自行強行進入鄰居住宅。
如果鄰居拒絕進屋或拒絕配合漏水鑑定，不能自行強行進入對方住宅。建議先保存漏水及拒絕配合的證據，正式通知對方協助鑑定；如果為確認漏水原因或進行必要修繕而確有進入他戶的必要，且協調後仍拒絕配合，可以依公寓大廈管理條例第6條及個案法律關係，評估請求法院為必要處置，並視情況聲請證據保全、鑑定或提起漏水修繕及損害賠償訴訟

即使你高度懷疑漏水來源在樓上，也不代表可以自行進入對方住家進行拍攝、鑑定或施工。住宅具有住居及財產權益保障，處理漏水問題仍應透過合法方式要求對方配合。
如果確實有法律上的進入必要性，應該依公寓大廈管理條例及個案法律關係處理。因此，遇到：「樓上就是不讓我進去鑑定！」，正確的處理方向不是自己闖進去，而是：
蒐證 → 正式通知 → 協調 → 必要時透過法院請求必要處置。

公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」、第6條第3項規定：「住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」。
根據該條規定，鄰居不得拒絕他住戶進入維護修繕。但重點在於是否有必要「維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線」，仍然要透過法院訴訟程序才能釐清。因此，若鄰居不配合鑑定，應提出訴訟，並於訴訟中要求法院囑託進行鑑定。

可以考慮先委託專業人員進行現場檢查，但要注意：私人委託的鑑定，與法院程序中的司法鑑定並不完全相同。

實務判決曾區分「私鑑定」與法院選任鑑定人的司法鑑定，兩者在鑑定標的、鑑定人選任及程序保障等方面有所差異。因此，如果鄰居已經拒絕配合，而且雙方未來很可能進入訴訟，建議不要只想著：「先找一家鑑定公司來做就好。」而應該先思考：這份鑑定未來能不能在訴訟中有效證明漏水原因及責任？必要時，也可以評估是否有聲請法院進行證據保全、鑑定或勘驗的必要。民事訴訟法第368條即規定，在證據有滅失或礙難使用之虞，或為確定事、物現狀有法律上利益及必要時，可以聲請證據保全。

這種案件最需要注意的是不要讓證據停留在「我覺得是他造成的」。

建議建立以下證據鏈：
① 自家漏水照片
② 漏水時間紀錄
③ 初步判斷漏水位置
④ 專業人員於我方現場檢查紀錄
⑤ 鄰居拒絕進屋／拒絕鑑定的紀錄
⑥ 正式通知要求配合

這比單純一直與鄰居爭吵有效得多。

換言之，漏水訴訟中，若要讓法院認為有必要請鄰居配合鑑定，不能只主張：「我懷疑樓上漏水，所以要進去鑑定，對方一定要讓我進去。」。
而應具體說明：「為什麼需要進去、進哪裡、做什麼檢查，以及為什麼這是必要且合理的方式。」。


林明侖律師為臺大法律系學士及碩士，97年度律師高考及格，於大台北地區執業多年，擅長處理漏水訴訟、漏水損害賠償案件，是台北首選優質漏水損害賠償律師，如有相關漏水損害賠償問題，歡迎與林明侖律師聯繫討論。

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